在商品房纠纷案件中,当事人如何准确认定商品房交付的时间?


【案情简介】

  2005年10月22日,吴某与某地产公司签署了《北京市商品房交易合同》,该合同商定:(1)某地产公司将北京市向阳区增光小区开发的“山川国内公寓”18号楼A2003室房屋发售给吴某,房屋发售总价款为20万元;被告应于合同签署之日起3日外向原告交付定金2万元,若被告在上述商定的日期未能收到定金,原告有权终止合同,没收原告交付的定金,并有权将原告预约的房屋另行发售给第三人;(2)被告某地产公司应于2005年12月6日前将房屋交付原告并告知验收房屋,原告应在收到房屋之日起2日内对房屋及装璜、设施状况入行查验,查验后双方签署房屋交付书,被告应将房屋交付给原告居住使用。如被告某地产公司未按合同商定的日期交付房屋,每逾期1日应支付已收房款0.5%的违约金;(3)被告应于2005年10月22日向被告某地产公司支付全部房款10%,即2万元,11月6日前支付4万元,在某房地产买卖中心出具相关房屋买卖文件、收条后15日内再支付余款14万元;原告未按上述商定的日期支付购房款,应向被告某地产公司支付逾期未付款0.5%的违约金;(4)被告将房屋内的装修及空调等设施、煤气及德律风等设备也一并让渡给原告,房屋装修基金按正常顺序由原告交纳;(5)原告在支付一笔购房款时,被告应将被告交付的2万元定金予以返还或经原告赞同抵作购房款冲抵。

  购房合同签署当日,原告向被告支付定金2万元,随后又支付了第一期购房款2万元,之后又向被告支付购房款4万元。2005年10月24日,双方在北京市房地产买卖中心办理产权过户手续。11月21日,原告向被告支付房款12万元。2005年12月5日,被告某地产公司未能将发售的房屋交付给原告。双方在协商的基础上,原告吴某向被告出具一份《购房补充协定》,其承诺示意情愿持续将房屋续借给被告某地产公司使用,并不追究被告某地产公司违约责任。

  2005年12月8日,被告某地产公司告诉原告吴某房屋交付地点地验房并办理人住手续。原告在验收房屋时,就地提出房屋内原先装置的品牌空调已被更换为品牌较低的空调,遂要求被告某地产公司支付空调押金2000元、逾期2日交房违约金1800元。但原告的上述要求受到被告的回绝,原告亦回绝在房屋交代单上具名确认,并拒绝接手房屋。

  原告吴某以为,2005年10月22日,其与被告某地产公司签署了《北京市商品房交易合同》一份,商定被告某地产公司将其在本市开发的房屋发售给本人,被告应于2005年12月6日前腾出房屋并告诉原告本人,原告应在收到告诉之日起2日内对房屋及装璜、设施状况入行查验,查验后双方签署房屋交付书,被告某地产公司交付房屋。如被告未按合同商定的日期交付房屋,每逾期1日应支付已收房款0.5%的违约金。但被告某地产公司至今未交付房屋,且取走屋内部分物件,故要求被告某地产公司交付系争房屋并恢复原状,并承当已交房款18万元按逐日0.5%计算的违约金,计较天数应截至到原告交付房屋之日止。

  鉴于此,双方方在持续协商的基础上,无法达成共识,原告遂于2006年1月15日依法向北京市向阳区人民法院提起诉讼,要求被告支付空调押金2000元或改换原先装置的品牌空调以及逾期交付房屋的违约金。

  被告某地产公司以为,本公司逾期交付房屋属实,但本公司逾期交房已取得原告的体谅,并且愿告以书面方式示意情愿持续将系争的房屋交由本公司使用,并不追究本公司的违约责任。据此,原告吴某现要求本公司承当逾期交房的违约责任是没有法律和事实依据的。更况且,原告吴某未支付剩余房款2万元,其逾期交付房款的行为够成违约,理当承当违约责任。另外,本公司为被告垫付的房屋培修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元应由原告承当,原告应将上述用度支付给本公司。故原告向受诉法院提出反诉,要求原告吴某支付购房余款2万元及违约金1200元、垫付费用1277元。

  【法院裁决】

  北京市向阳区人民法院经审理认为,被告某地产公司与被告签署的二手房交易合同并商定原告能够保留肯定比例的房款作为交房的保障,故被告未按合同商定的刻日支付房款形成违约,依法承担违约责任。按《装修基金治理方法》的相干规则,让渡室第的,受让人应向让渡人支付基金中业主交纳局部,故被告应支付培修基金237元。被告某地产公司未按合同商定交付房屋,应承担延期交房的违约责任。但因原告赞同被告某地产公司持续使用该房屋,并不追查其违约责任,但未确定详细的日期,故本院依据公平原则,认定房屋具有交房前提的2005年12月8日为该当交房日,故被告某地产公司承当违约金应自该日的越日起计算。因合同中关于房屋附属设备、装璜装修规范无详绝商定,故原告吴某要求被告某地产公司规复房屋装璜装修原状的诉讼申请无相应的证据证明,本院不予支持。

  据此,北京市向阳区人民法院按照《合同法》第60条、第107条、第114条第1款、第139条、第159条、第160条、《北京市寓居物业治理条例》第40条之规则,裁决如下:

  一、被告某地产公司与原告吴某签署的《北京市商品房交易合同》持续实行;

  二、原告吴某应于裁决失效之日起10日内支付被告某地产公司购房余款2万元及违约金1200元;

  三、原告吴某应于裁决失效之日起10日内,支付被告某地产公司培修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元;

  四、被告某地产公司应于裁决失效之日起10日内,将系争房屋交付原告吴某据有使用;

  五、被告某地产公司应于裁决失效之日起10日内,支付原告吴某逾期交房违约金(以18万元为基数,按天天0.5%计较,自2005年12月9日至实际交房时止);

  六、原告吴某要求被告某地产公司规复房屋原状的诉讼申请不予支持。

  被告某地产公司不服一审法院作出的裁决,遂向北京市第二中级人民法院提起上诉,其以为,本公司在合同确定的交房日后持续占用、使用该房屋是经原告吴某赞同的,故其并未逾期交房,不该承当违约责任。故原审法院作出的裁决认定现实不清,审理程序不合法,申请二审法院依法撤销原审裁决第四、第五项,以保护本公司的合法权利。

  被上诉人吴某以为,其未定时交付购房余款2万元是经被告某地产公司自动提进去的,并且本人有2万元的购房定金在上诉人处,当初上诉人亦赞同将2万元购房定金用于抵作购房款。更况且,本案系争房屋的产权曾经转移到自己名下,但被告某地产公司至今未按购房合同的商定实际交付房屋,其行为违背购房合同的商定,理当承当违约责任。故申请二审法院维持原判。

  二审法院经审理查明,原审法院认定的现实无误。另查明,被告某地产公司至今未将房屋的钥匙交付给原告吴某。

  北京市第二中级人民法院经审理以为,双方当事人签署的《北京市商品房交易合同》系实在的意思示意,双方均应依照合同商定片面实行任务。房屋的交付蕴含权益交付及什物交付。现双方已打点过户手续,房地产注销部门已变卦产权注销,房屋权益交付曾经实现,原告昊某已获得房屋产权。2005年12月5日,原告吴某出具承诺书将房屋续借给原告的行为,示意其曾经从被告某地产公司处获得了房屋的使用据有权,并将该权益再次转让给被告某地产公司,故该房屋虽未事实交付,但合乎据有刊定的情景,能够认定该房屋于2005年12月5日已实际交付,被告某地产公司的交付任务已实行终了,故其不该承当交易合同逾期交房的违约责任。故被告某地产公司对于一审法院第五项违约金的上诉申请本院予以支持。因为原告吴某的承诺书无续借刻日,故其有权随时终止归还,返还房屋,故原审法院判令被告某地产公司迁出该房屋并无不妥,应予以维持。此外,原告吴某将该房屋归还给被告某地产公司,虽承诺书中未商定使用费,但被告某地产公司至今未交出钥匙,房屋仍在被告某地产公司管制下,故被告某地产公司该当支付自原告吴某要求返还房屋日之越日起至实际迁出日止的房屋使用费,该使用费的数额可参照周边等同房屋的房钱确定。鉴于房屋使用费胶葛与本案不属同一法律关系,故在本案中不予解决,原告吴某能够与被告某地产公司约定用度或另行告状追索。

  据此,二审法院根据《平易近事诉讼法》第153条第1款第(二)项、第(三)项之规则,裁决如下:

  一、打消原审裁决的第五项;

  二、维持原审裁决的其余内容。

  【争议焦点】

  在房产交付案件中,当事人如何准确认定房屋交付的日期?

  【状师点评】

  在本案中,双方当事人争议的焦点成绩在于若何认定房屋交付的日期?本案一、二审法院对此成绩均有不同的意识和了解,招致所作出的裁决内容存在很大的差别。至于如何认定房屋的交付日期,应从以下几个方面的内容入手:

  1.如何认定房屋交付的日期

  依据《合同法》第72条规则:“财富一切权的获得,不得违背法律规则。依照合同或许其余非法形式获得财富的,财富一切权从财富交付时起转移,法律还有规则或许当事人还有商定的除外。”依据法律的规则,物权的转移能够由当事人入行商定,然而房屋权属的转移该当以注销过户为准。房屋的一切权包罗据有、使用、收益及奖励,以是房屋的交付就能够分为物的实际交赋予权益交付。通常状况下,房屋的实际交付使买受人取得据有、使用、收益的权能,而权益交付则使买受人获得一切的权能。当事人能够对实际交付及权益交付的刻日入行商定,并设置违约责任。如在本案中,双方商定2005年12月8日交付房屋,便是对房屋实际交付的商定,而2005年10月24日双方在房地产买卖中心打点产权过户手续,便是对房屋权益的交付。据此,本案中房屋权益交付未曾实现,双方并无争议,争议的焦点在于房屋实际交付的日期。在本案中,双方当事人关于房屋实际交付形式、实际交付日期的意识有不同,也恰是本案一审、二审法院裁决后果不同的缘由,亦是正确认定当事人能否有违约行为、何方形成违约、违约责任应若何承当的要害。

  2.在本案中,原告能否实现房屋的交付

  物的交付存在多种形式,主要包括事实交付、指定交付、简易交付以及占有改定。事实交付,即物的让渡人将什物事实的、间接的摆布力让渡给受让人;简易交付,是指将提单等物权凭据交付对方;简略交付,是指受让人于合同签署前曾经据有标的物,合同签署即实现交付;指定交付,是指物权转至受让人一切,但因为双方协定仍由原一切人持续据有,受让人以此直接据有标的物,替代事实的交付。本案的案情合乎占有改定的状况。由于2005年10月24日,双方在房地产买卖中心打点产权过户手续,物权曾经转至原告吴某名下。而双方商定2005年12月6日交代房屋,此即双方对房屋实际交付工夫的商定。正常状况下,到这一天被告某地产公司应凌空房屋交给原告吴某,原告吴某该当盘点物品、接收房屋,双方实现房屋的实际交付。尽管12月6日商定的交房日期到来时被告某地产公司并未凌空房屋,但此前一天原告曾向被告某地产公司出签字为《购房增补协定》的承诺书一份,示意将房屋续借给被告某地产公司使用,并不追查被告某地产公司违约责任。这一承诺书能够视为双方的合意,示意原告吴某曾经于12月5日自被告某地产公司处获得了房屋的支配、占用权,并将该权益再次转让给被告某地产公司,由被告某地产公司持续使用该房屋。该房屋虽未事实交付,但合乎占有改定的情景,能够认定该房屋于2005年12月5日已实现物的交付,被告某地产公司的交付任务已实行终了。因而,被告某地产公司不该承当逾期交房的违约责任。

  3.在本案中,对被告持续使用该房屋应若何解决

  2005年12月5日后,双方之间的交易合同交付关系已转为借用关系,因为双方没有商定借用刻日,参照《合同法》对未商定刻日的租赁合同的规则,原告吴某有权随时要求归还房屋。而其起诉要求被告某地产公司迁出,可视为其要求终止归还、返还房屋的意思示意,故法院应依法裁决被告某地产公司迁出。至于原告吴某将该房屋归还给被告某地产公司时双方未商定使用费,此前就只能以为是无偿的,但因为被告曾于2005年12月8日要求返还房屋,可房屋至诉讼时仍在被告某地产公司管制下,故被告某地产公司该当支付自原告要求返还房屋之日起至实际迁出日止的房屋使用费,该使用费的数额可参照周边等同房屋的房钱确定。鉴于房屋使用费与本案不属同一法律关系,且二审中也不适合直接入行使用费评价,故二审法院对使用费数额不在本案中解决,原告吴某能够与被告某地产公司自行约定用度或另行告状追索,亦是合乎我国现行相干法律规则的。

  综上所述,在本案中,原告没有充足的理由要求被告承当逾期交房的违约责任,但其给被告出具的《购房增补协定》,却为本人的维权之路设置了阻碍。本案中,能够明晰的望到原告的过掉次要体现在:

  (1)给被告出具《购房增补协定》,承诺将其房屋持续交付给被告使用,亦未商定能否有偿使用,并承诺放弃追查被告的违约责任。本案中,原告原本能够依据购房合同的商定要求被告承当逾期交房的违约责任,并且原告的诉求合乎法律规则,必然获得法院的支持,但其出具的一份《购房增补协定》放弃追查被告违约责任的承诺却将本人合法的权利予以放弃,招致其在诉讼中主张违约责任却无奈失去法院的支持和维护。在此提示购房者,在与开发商来往中,肯定要据守本人的准则,当开发商呈现违约行为后,坚持要求开发商承当违约责任,切莫被开发商的甜言蜜语所蒙蔽,招致本人吃“闭门羹”。

  (2)被告在与原告签署购房合同时,未对房屋内的装修规范、房屋内的设施在合同中做出明白商定,招致被告将房屋内的品牌空调予以互换,而原告在提出意见之时,没有合同的约定、根据,更没有相关的证据证明被告将房屋内的品牌空调予以互换的现实,终极让被告有言难辩、合法权利无法得到法律的支持和维护。在此提示购房者,在与开发商签署购房合同时,肯定要将房屋内的装修规范做出明白的商定,包罗对装修的建材、墙面的涂料、门、窗的型号、材质等做出明白的商定;关于房屋内的附属设施,包罗空调、取暖和器等,均应将上述的附属设施的规格、品牌、型号等相干内容做出明白的商定。购房者在验收房屋时,能够依据合同的商定对上述的商定事项逐一的查验和核实,一旦发现开发商交付的房屋不合乎购房合同中商定的事项,便可回绝收房,并有官僚求开发商改换不及格建材、承当逾期交房的违约责任。


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